2016年贝博app体育楼市已成为新的高山峰,等待着下一次的超越。
2017年的贝博app体育房地产市场会往哪走?普通购房者该如何选择?面对调控加码和需求缩水有哪些新的机会出现?
时至年末,我想先聊聊2017年的贝博app体育房地产市场可能腾空而起的3只黑天鹅,在天鹅腾空的刹那,以期寻找新的机会。
1、一只黑天鹅——2017年将是贝博app体育房地产的五环区域腾飞之年。
根据最新的规划,环绕贝博app体育城将形成5大环线,环线沟通各条放射型对外交通通道,形成大贝博app体育的五环交通网。而如果将贝博app体育各区域也对应五环交通网划分,我们也能得出一张楼市的五环地形图。
对比近年来的土地供应和成交状况我们可以发现,供求核心已经从原有的四环内逐步向五环、五环外转移。
2017贝博app体育楼市将现3大“黑天鹅” 买房10大定律曝光
拍下的鞋码小了,商家很快给换了,妈妈穿着很舒服,鞋子防滑效果不错。
2016年贝博app体育共有7家百强房企先后进驻,除了当代置业在鼓楼滨江的G65地块以外,四川蓝光在板桥开发的蓝光公园一号、华夏幸福在溧水开发PPP项目和在东山拿下的G70地块、景瑞地产在正方新城收购的国信吉山二手地块、联发在方山拿下的G61地块以及海伦堡在溧水收购的海伦国际,均位于五环以及五环以外的区域。
2017贝博app体育首场土拍上,鲁能以18.8亿元竞得江宁滨江G90地块,楼面地价11077元/平米,追平区域内房价;安居国资拿下的汤山G91宅地,楼面地价达14171元/平米,同样创新高;今年国土局公布的首批土地出让预公告中,7幅宅地全部来自江宁,禄口一口气出让5幅地块、淳化也挂出2幅地块,同样均位于五环以外。
贝博app体育开发规模最大房企之一万科,从其布局也能明显看出这一趋势。深耕贝博app体育17年的万科,最早项目主要集中在二环以内,后来逐步向三环沿线的江北、南站转移,14年进驻溧水,16年拿下淳化G67地块和岔路口G46地块,产品供应也像更远的区域扩散。
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这个鞋子太舒服了,婆婆很喜欢。特别适合中老年人穿,款式也挺漂亮的,打算给公公再买双蓝色的。还有鞋子码数很正,没有色差。
这种市场主体的外移,对我们普通购房者究竟什么影响?
1、四环以内将整体进入红海时代,部分价格上涨乏力。
2016贝博app体育楼市再攀高峰,价格短期内已经飙到一定高度,未来供应量大的四环内某些区域,价格滞涨的可能性极大。在过去的市场调整期中,麒麟、仙林湖、九龙湖乃至河西南都成遇到过这样的问题,供应量大、多个产品类似楼盘贴身肉搏,价格一度上涨乏力。
2017调控再度深入,部分板块区域其实销售已经遇到问题,下一个滞涨区域哪里?
2、五环时代来临,都是新城,拼的都是预期的落地。
青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇、江宁滨江、正方新城、禄口等区域,均是近年来才崭露头角,部分政府规划先行,区域配套已经开始落地,如已经开通的地铁四号线穿过青龙地铁小镇、溧水万达广场住宅今年3月份就要开卖等等。
能率先领跑的区域,一定是供应量小,政府推力足、配套落地快,主城距离近,能快速融入主城的区域。
3、反之,一旦政府推动力不够,短期内很难跟上发展脚步。
典型代表就是板桥,距离有优势,交通是短板,虽然房价也在上涨,不过相较于其他区域还是有些落后。
4、四环时代里,落后的一定是某些地铁落地慢,主城距离远,还有城市断裂带,身后又缺乏政府推动的城市孤岛。
尤其是在上一波跟风上涨的热点炒作区域。市场冷静下来后,潮水退去,先露出底裤的一定是这些区域。比如燕子矶新城等。
5、三环-四环区域,未来3-5年时间内,将形成环贝博app体育工地带。
城市基建在施工,房地产项目在施工,配套设施在施工,对周界环境、配套有较高要求的改善类客户,需要着重注意。
2、二只黑天鹅——葛洲坝拿下的贝博app体育新单价地王只是一个开始,未来的“葛洲坝”只会更多。
土地供应、房企布局、城建规划似乎都在向五环外转移,不过我们现在来看贝博app体育的发展可以发现,公共交通重心在主城!优质的中小学教育资源集中在主城!最繁荣的商圈还在主城!
然而,土地资源最稀缺、未来供应量严重缩水的区域也是主城!这说明,未来贝博app体育主城区的价值稀缺性会被更加放大!
河西板块,是最好的说明。从荒无人烟到遍地豪宅,从价值洼地到贝博app体育新中心,河西在很短的时间内完成华丽蜕变,成为普通人难以企及的板块。
2016年5月13日,葛洲坝以32.8亿元拿下建邺区河西南G14号宅地,楼面地价高达45213元/平米,成为贝博app体育单价地王。而这一价格,已经超过了全市在售99%的楼盘房价。未来房价或将冲上7万+,这一价格,足以傲视全市其他任何一个区域。